Nghị định số 71/2024/NĐ-CP là 1 trong các nghị định chính thức có hiệu lực từ 01/08/2024, mang đến những quy định cụ thể về giá đất với mục tiêu đảm bảo tính minh bạch và công bằng, hỗ trợ hiệu quả cho quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về bốn phương pháp xác định giá đất mà nghị định đã hướng dẫn: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Table of Contents
Phương Pháp Xác Định Giá Đất
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là một trong những cách phổ biến nhất để xác định giá đất. Để áp dụng phương pháp này, cần phải tìm hiểu và so sánh giá trị của các lô đất tương tự trong cùng khu vực với lô đất cần định giá. Điều này đòi hỏi phải có thông tin chi tiết về các giao dịch mua bán đất gần đây trên thị trường, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của các lô đất đó như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng và cơ sở hạ tầng xung quanh.
Phương pháp này giúp đảm bảo rằng giá trị đất được xác định một cách khách quan, dựa trên thực tế thị trường. Tuy nhiên, nó đòi hỏi sự cẩn thận và chi tiết để thu thập và phân tích dữ liệu một cách chính xác.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập đánh giá giá đất dựa trên khả năng sinh lợi từ việc sử dụng đất. Cụ thể, giá trị đất được xác định bằng cách tính toán tổng thu nhập mà khu đất có thể tạo ra trong tương lai, sau đó quy đổi về giá trị hiện tại bằng cách sử dụng tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
Để áp dụng phương pháp này, cần phải xác định rõ các nguồn thu nhập tiềm năng từ đất như cho thuê, sản xuất nông nghiệp, kinh doanh, và các hoạt động khác. Đây là phương pháp thích hợp cho các khu đất có tiềm năng phát triển kinh tế cao, đặc biệt là trong các khu vực đô thị hoặc vùng kinh tế trọng điểm.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư phân tích giá trị đất dựa trên các khoản thu nhập sau khi trừ chi phí. Nguyên tắc cơ bản của phương pháp này là xác định giá trị hiện tại của các lợi ích kinh tế có thể thu được từ việc sử dụng đất, sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến việc phát triển và sử dụng khu đất đó.
Đây là phương pháp phức tạp, đòi hỏi phải có kiến thức sâu rộng về tài chính và kinh tế, cũng như khả năng phân tích và dự báo các chi phí và thu nhập trong tương lai. Nó thường được sử dụng trong các dự án phát triển bất động sản lớn hoặc các khu công nghiệp.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dùng để điều chỉnh giá trị đất dựa trên các yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông và tiện ích xung quanh. Đây là phương pháp linh hoạt, giúp điều chỉnh giá trị đất sao cho phù hợp với các điều kiện cụ thể của từng khu vực.
Để áp dụng phương pháp này, cần phải xác định rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất như vị trí địa lý, mức độ phát triển cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng, và các yếu tố kinh tế – xã hội khác. Hệ số điều chỉnh sẽ được áp dụng để tăng hoặc giảm giá trị đất dựa trên các yếu tố này.
Quy Trình, Trình Tự Xác Định Giá Đất
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định rõ ràng về trình tự và nội dung xác định giá đất theo bốn phương pháp: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình định giá đất, hỗ trợ hiệu quả cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, nghị định hướng dẫn cách áp dụng các phương pháp định giá đất cho các trường hợp được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai. Trong đó, nếu giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì sẽ áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Tương tự, nếu cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm thì cũng áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm đó.
Trong trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014, nếu thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì cũng sẽ thực hiện theo cách trên. Còn nếu không thuộc trường hợp này thì sẽ áp dụng các phương pháp khác theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5 và khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
Đặc biệt, với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương pháp định giá đất sẽ được áp dụng tùy từng trường hợp cụ thể. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư, mà có đủ điều kiện để ước tính doanh thu và chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì việc xác định sẽ dựa trên diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó.
Ngược lại, nếu không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính, thì việc xác định sẽ được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.
Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất
Nghị định cũng quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giúp đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình định giá.
Đối với đất phi nông nghiệp: các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông (độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường); điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt); hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất; và các yếu tố khác phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Đối với đất nông nghiệp: các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất; khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường); điều kiện về địa hình; thời hạn sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất); cùng các yếu tố khác phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất sẽ đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan tham mưu, trình UBND cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch.
Nếu UBND cấp tỉnh chưa quy định cụ thể hoặc quy định còn thiếu các yếu tố này, tổ chức thực hiện định giá đất sẽ đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định, như nghị định đã nêu rõ.
Lợi ích của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho quá trình quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam. Đầu tiên, việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất một cách khoa học và minh bạch giúp đảm bảo tính công bằng trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ hai, nghị định giúp tăng cường tính minh bạch và công khai trong quá trình xác định giá đất, qua đó giảm thiểu các tranh chấp và bất đồng giữa các bên liên quan. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
Cuối cùng, nghị định cũng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, đảm bảo sự phát triển bền vững của quốc gia. Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất một cách chính xác và công bằng giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong dài hạn.
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất một cách khoa học và minh bạch không chỉ giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia. Hy vọng với bài viết này, bạn đọc đã có được cái nhìn tổng quan và dễ hiểu về các phương pháp xác định giá đất theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
